Rosario, 01/09/2014 | 04:25
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Nueva Ley de alquileres: en busca del cambio


El proyecto de ley presentado en el senado en el mes de abril, introduce un cambio muy importante desde el punto de vista ideológico ya que el Estado se introduce en el mercado como regulador.

Por primera vez el Estado intervendría en el mercado inmobiliario, no dejándolo al arbitrio del mercado, como hasta ahora.


por Fernando Ruiz

 

En realidad esta obligación del Estado de participar en el tema de la vivienda, es una obligación indelegable, consagrada por la Constitución Nacional que le da rango constitucional a los pactos internacionales. En este sentido, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, que entró en vigor en 1976 y el cual la Argentina adhirió. Ciento ocho Estados han ratificado el Pacto de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, o se han adherido a él. Este texto contiene el que quizás sea el fundamento más importante del derecho a la vivienda enunciado en todos los principios jurídicos que integran las normas internacionales de derechos humanos. En el párrafo 1 del artículo 11 del Pacto dice que:

 

"Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento." 

 


Además de estas dos fuentes, en la Declaración sobre el Progreso y el Desarrollo en lo Social de las Naciones Unidas (1969) y en la Declaración de Vancouver sobre los asentamientos humanos de las Naciones Unidas (1976), se reconoce el derecho de todos a una vivienda adecuada. Además hay muchísimas resoluciones de la ONU sobre el tema vivienda, que creo no vienen al caso enumerar, ya que la intención es dejar en claro que la vivienda está considerada como un derecho humano fundamental para el desarrollo del hombre.


El Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales identifica algunos aspectos de ese derecho que deben ser tenidos en cuenta a estos efectos en cualquier contexto determinado. Entre esos aspectos figuran los siguientes: a) Seguridad jurídica de la tenencia, b) Disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura, c) Gastos soportables, d) Habitabilidad, e) Asequibilidad, f) Lugar, g) Adecuación cultural.


Desde los Inquilinos autoconvocados tratamos de que el estado reconozca ese derecho indelegable. A través de la Concejalía Popular, se impulso el proyecto de creación de la Oficina Municipal de Alquileres, presentado por el ex concejal Nire Roldan. Este proyecto tenía como principal objetivo el registro de todos los contratos de alquileres para que el estado tenga un control y conocimiento sobre el tema y conocer la cantidad de inquilinos existentes en la ciudad. Nunca fue tratado por el plenario del concejo deliberante.
En este sentido esta ley establece que el Estado interviene en los contratos registrándolos para que tengan validez.


También, y que es muy importante, fija un tope para el precio de los alquileres que no podrá superar la suma que resulte de  dividir por ciento ochenta (180) el valor de reposición del inmueble. Además fija un tope para la comisión del alquiler que será compartida por ambas partes.


Es importante mencionar, que la política de vivienda considerada como un derecho básico de los ciudadanos, es una práctica largamente consumada en Europa, según esta diferenciación: a) Los Países Bajos, Suecia y el Reino Unido se caracterizan por una intensa intervención estatal. Estos países cuentan con los sectores de viviendas sociales de alquiler más extensos de la Unión Europea y sus Gobiernos dedican más del 3% del PIB a la política de vivienda, b) En Austria, Dinamarca, Francia y Alemania se ha producido un desplazamiento menor del mercado y se han mantenido unos sectores de viviendas privadas de alquiler amplios. El gasto del Estado en política de vivienda generalmente es del orden del 1-2% del PIB, c) Irlanda, Italia, Bélgica, Finlandia y Luxemburgo forman un grupo dispar, pero todos disponen de sectores amplios de viviendas en propiedad y de sectores de viviendas sociales de alquiler relativamente pequeños. El gasto del Estado en política de vivienda se limita por lo general a un 1% del PIB aproximadamente, d) Portugal, España y Grecia tienen sectores particularmente grandes de viviendas ocupadas por sus propietarios, unos sectores mínimos de viviendas sociales de alquiler y (hasta hace poco) unos sectores privados de alquiler de baja calidad y en declive. El gasto del Estado en política de vivienda es inferior al 1% del PIB. Más allá de los distintos países, todos los Estados se ocupan del tema de la vivienda.


Creo que sería un avance muy importante la sanción de esta ley ya que por primera vez el Estado intervendría en el mercado inmobiliario, no dejándolo al arbitrio del mercado, como hasta ahora.


El lobby de las inmobiliarias es muy fuerte y los diferentes estados (municipal, provincial y nacional) tampoco hacen nada para enfrentarlos, como a otros tantos lobbies, por eso no pudimos avanzar, como inquilinos autoconvocados, en la regulación del mercado inmobiliario ya que, en este caso, la municipalidad nunca se dispuso a hablar el tema.

 

 

Fernando Ruiz es Analista de Sistemas y Técnico Universitario en Administración Pública (Universidad Nacional de Rosario). Secretario (2005-2009) Inquilinos Autoconvacados de Rosario (IRA).



  • Publicado: 2012-08-17
  • Periodistas: Matías Manna
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  • Realizadores:
  • Categoria: Judicial

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